Titularidad
Comprar en la Zona Marítimo Terrestre: qué es realmente una concesión
La Zona Marítimo Terrestre de Costa Rica se extiende 200 metros tierra adentro desde la pleamar en casi toda la costa. Los primeros 50 metros son zona pública y no pueden construirse ni tenerse privadamente. Los 150 metros restantes pueden otorgarse por la municipalidad como concesión — un derecho de uso por un plazo, no la propiedad del terreno.
Una concesión es un arriendo, no un título
La concesión se otorga por un período fijo y debe renovarse. Se inscribe, pero en un registro distinto al de la propiedad ordinaria, y no genera un folio real como sí lo hace la propiedad privada.
Traspasar una concesión normalmente requiere aprobación municipal, y en zonas de vocación turística el instituto de turismo también puede intervenir. Una venta acordada entre particulares no se perfecciona hasta que esa aprobación existe.
Pida la fecha de vencimiento de la concesión y si el canon municipal está al día, antes que cualquier otra cosa.
Quién puede tenerla
El artículo 47 de la Ley 6043 restringe quién puede ser concesionario. Una persona física debe tener residencia permanente legal por al menos cinco años. Una sociedad debe tener al menos el 51% del capital social inscrito a nombre de ciudadanos costarricenses.
Esta es la razón más común de que un negocio costero se caiga tarde. Un comprador que no es residente de largo plazo ni está dispuesto a estructurar la titularidad en consecuencia no puede simplemente asumir la concesión, por más dispuesto que esté el vendedor.
El plan regulador importa
Las concesiones se otorgan conforme a un plan regulador municipal. Donde no existe un plan aprobado, la capacidad de la municipalidad de otorgar o renovar concesiones puede estar limitada, y lo que se puede construir en la finca puede quedar sin resolver.
El estado del plan para una zona específica es una consulta para la municipalidad y su abogado, y la respuesta afecta materialmente el valor de lo que se vende.
Preguntas frecuentes
¿Puedo obtener una hipoteca sobre una concesión?
Es bastante más difícil que sobre propiedad titulada. Una concesión es un derecho a plazo sujeto a aprobación municipal, que la mayoría de entidades trata distinto a un folio real inscrito. Asuma una transacción de contado salvo que un banco le indique lo contrario por escrito.
¿Qué pasa cuando vence una concesión?
Debe renovarse ante la municipalidad. La renovación es normal cuando el concesionario ha cumplido con los términos y el canon, pero no es automática, y el plazo restante es parte de lo que usted compra.
Vea las propiedades disponibles
Cada propiedad incluye una declaración del vendedor firmada que cubre titularidad, gravámenes, acceso, permisos y condición.
Esta guía es información general sobre la compra de propiedad en Costa Rica y no constituye asesoría legal. Consulte a un abogado costarricense antes de cualquier transacción.